제시 외 건축물 낙찰 시 유의사항

물건 현황 조사서와 건축물대장의 일치성을 먼저 확인해야 합니다.

‘건축법에 따르면 ‘이행강제금’을 부과하는 경우는 크게 네 가지로 나뉘는데요.

건폐율, 용적률 초과 또는 무허가, 신고하지 않고 건축한 경우입니다.

‘이행강제금’은 1㎡의 시가 표준액의 50%에 상당하는 금액에 위반 면적을 곱한 금액 이하의 범위에서 위반 내용에 따라 일정 비율을 곱한 금액을 징수합니다.

‘이행강제금’에는 여러 가지 조건이 반영되며, 조건에 따라 벌금을 부과하는 규정 계산식이 달라지는데요. 건폐율 초과 시 80%, 용적률 초과 시 90%, 무허가 건축 시 100%, 신고하지 않고 건축한 경우 70%를 곱한 금액으로 산출됩니다.

무단증축: 과표금액*50%(연 2회 부과),

무단 용도변경:과표금액*10%(연 2회),

세대수 늘린 것:과표금액*3%에 주차장법 위반에 대해서도 행정처분될 수 있습니다.

이외에도 국가법령정보센터(https://www.law.go.kr)에서는 무허가 용도변경이나 대수선 등 기타 위반사항에 대한 자세한 내용을 확인할 수 있습니다.

경매 낙찰 시 불법으로 증축한 부분이 있거나 세대 증설에 관한 위법이 있는 건물이라면 낙찰 후 기존 세입자 명도 시 위반 부분에 대해 세입자가 낙찰자는 압박할 수도 있음을 확인해야 합니다.

이행강제금이 과소가 있는 경우 경제적 수익을 보고 낙찰받을 수는 있으나 반대의 경우는 낙찰받지 말아야 합니다. 위반의 정도가 시정 정도가 물리적으로 가능한지, 비용 부담의 문제점은 없는지 꼭 확인해봐야 합니다.

그 외 채권자 대위 보존등기된 건축물 낙찰 시의 주의점은 건물이 사용승인 나기 전 종전 소유자가 세입자에게 전세금을 받고 방을 내준 경우 이후 직권으로 채권자 대위등기된 경우 경매가 진행되었다면 낙찰자는 세입자의 대항력을 모두 인정해야 합니다.

사용승인 이전에 세입자가 거주한다면 건축법 위반으로 형사적 처벌 외에도 세입자를 이사비를 주고 내보낸 후 준공을 받는 어려움이 있습니다.

준공이 불가할 경우 건축 허가 취소 행정대집행 등으로 인해 엄청난 손해가 올 수도 있음을 알아야 합니다.

728x90