법정지상권의 함정

 

 

법정지상권의 성립요건으로는

1. 저당권설정 당시 토지에 건물이 있어야 하고 (무허가, 미등기 건물, 재축, 개축한 경우도 인정)

2. 저당권 설정 당시 토지와 건물이 동일인에 소유였어야 하고,

3. 토지 또는 건물 어느 한쪽에 저당권이 설정되어 있었어야 하고

4. 경매 결과 토지와 건물의 소유자가 달라져야 합니다.

 

Q: 그렇다면 건축물의 존재 시점을 어떻게 확인할까요?

 

A: 저당권 설정일과 착공신고 날짜를 비교해봅니다. 착공신고일보다 저당권설정 일이 빠르면 법정지상권은 성립하지 않습니다. 착공신고 이후에 저당권이 설정된 경우 건물이 존재 시점(최하층 바닥의 지붕이 만들어진 날짜 확인)

 

Q: 최하층 바닥의 지붕이 언제 지어졌는지는 어찌 아나요?

 

A: 1. 로드 뷰로 확인해봅니다 2. 보통 건물 지을 때 입구 쪽에 공사개요도 같은 것이 붙어있는데요. 개요도를 통해 감리사 번호를 확인하여 물어봅니다 3. 레미콘 회사에 전화해서 XX 번지 건물 지붕 콘크리트 타설 일자를 물어봅니다

 

Q: 저당권 설정 당시에 토지와 건물의 주인을 어찌 아나요?

 

A: 건축하다만 건물은 건축물대장이 없어서 소유권을 확인하기 어렵습니다. 최하층 바닥 위로 지붕이 만들어지면 건물이 존재하나 그 시점에 건축주가 누구인지를 확인해야 합니다. 그 지역 구청이나 시청 건축 허가민원과에 전화해서 착공신고한 사람과 그 이후 사용승인 신청한 사람이 동일인인지 확인해야 합니다. 또한 저당권 설정할 당시에 건축주 명의변경이 있었나도 반드시 확인해봐야 합니다

 

Q: 건물과 토지에 소유자가 같았던 적이 없음을 확인하였습니다. 건물 철거 소송에서 패소했습니다. 이유가 뭔가요?

 

A: 이경우 토지만 경매 나오게 되면 법정지상권은 성립하지 않으나, 토지를 낙찰받은 사람은 건물 철거 소송에서 패소합니다.

 

이유는 전토 지소 유자와 건물 소유자 사이에 토지에 대한 임차권을 설정한 경우입니다.

 

이런 경우 토지에 임차권을 설정한 임차인은 대항력이 있으며 추후 임차 기간 만료 시 건물매수청구권에도 응해야 합니다. 이런 경우를 방지하기 위해 .. 건축물대장에 나와있는 건축설계사 사무소에 전화하여 토지 위에 건물에 대지권원을 물어봐야 합니다.

 

 

 

Q: 과거에 법정지상권이 성립되었던 건물을 (기존 건물을 ) 철거하고 개축이나 재축이 이루어진다면 신규 건물의 소유자는 법정지상권을 상실하나요?

 

A: 법정지상권은 승계됩니다. 이경우 토지만 경매 나온다면 법정지상권이 성립되지 않는 것으로 오해할 수 있기 때문에 낙찰자는 건물이 새 건물같이 보이더라도 동일 번지 내 과거 토지나 건물만의 경매가 진행되었던 적이 있는지 확인해봐야 합니다

 

Q: 가설건축물에도 법정지상권이 성립하나요?

 

A:신고 대상 가설건축물은 성립하지 않습니다. 왜냐하면 가설건축물 같은 경우 일정 기간에 한 번씩 토지주에 동의를 얻어 연장 신청을 해야 하기 때문에 연장 시 토지 낙찰자의 절대적 도움이 필요하기 때문입니다

 

Q: 아무것도 없는 빈땅인데요 지목이 '대'예요 이럴 때는 확인할 사항이 어떤 것이 있을까요?

 

A: 1. 지목이 대라는 건 과거에 집이 있었다는 얘기고 현재 빈 땅이라는 건 자연 멸실되었을 가능성이 크다고 생각되는데 그럴 때 그 땅을 한번 파봅니다. 폐기물을 땅속에 묻어놨을 수도 있습니다.

 

2. 빈땅이라도 건축물대장이 있는지 확인해봅니다. 법정지상권 문제가 있을 수도 있고 없을 수도 있는데 건축물대장을 없애는데 소송 기간이 필요할 수 있고, 이럴 경우 은행은 대출 안 해줍니다.