도시계획시설사업 절차 (+미불용지 보상)

 

도시계획시설사업 절차는 먼저 도시계획시설 결정고시 - 단계별 집행계획 수립 ( 수립은 집행시기에 따라 1단계 -- 3년 이내, 2단계 --3년 이후로 나누어집니다) - 시행자 지정 - 시행자는 국가가 주도할 때는 변론으로 하고 민간이 사업시행자일 때 잘 살펴보아야 합니다. 민간시행자가 도시계획시설사업을 하기 위해서는 당해 시설 부지 면적 2/3 이상에 권원을 가지고 있어야 하며 이러한 면적 조건을 충족하기 위해서 땅을 사들이는 작업을 할 때 경매로 나온 물건이 민간시행자가 꼭 필요한 면적 충족에 중요 변수로 작용한다면 낙찰 시 엄청난 자산적 가치 (알박기)로 변형될 수 있습니다. 따라서 해당 도시계획시설사업 시행자가 민간 부분으로 밝혀진 경우는 알박기 변수를 조사하여야 합니다. - 실시 계획 인가 - 보상금 지급 - 준공검사

 

단계별 집행계획에서 말하는 1단계 2단계는 돈 때문에 순번을 정하는 계획일 때가 많습니다. 단 단계별 집행계획이 수립되지 않았거나 2단계로 넘어간 경우 지주는 당해 부지에 가설건축물이나 공작물 설치, 개축, 재축이 가능합니다.

이경우 가설건축물만 축조되었는데 땅만 경매로 나왔다 하면 법정지상권을 따질 필요는 없습니다. 토지를 낙찰받은 후 가설건축물 주인한테 지료나 받으면서 수용 시까지 건물 소유자와 동반관계로 가는 것이 서로 좋습니다. 토지 소유자는 비사업용 토지로 수용 시 세금 중과를 피할 수 있고, 가설건축물 소유자는 수용자까지 지료 내다가 수용되면 이 시비나 딱지 등을 노려볼 수 있기 때문에 윈윈입니다. 큰 국도변이나 지방도변에 보면 모델하우스 같은 큰 가설건축물들을 볼 수 있는데요. 이때 조심해야 할 건 토지임대차입니다. 토지임대차 신규 작성 시 필수로 특약에 넣어야 할 내용은 도시계획시설 부지 해제 시 건물 매수 절대 불가 문구입니다.

보상금이 지급되지 않은 토지를 미불용지, 이미 지급되었으나 등기상 정리만 안된 토지를 짝퉁 미불 용기라 합니다.

도시계획시설로 도로를 낸다고 할 때 미불용지에 경우 보상가 산정은 도로가 아닌 땅을 도로로 냈을 때 수용하게 되면 얼마를 보상가로 책정할까에 대한 금액입니다. 간혹 보상금을 노리고 미불용지만 낙찰받으시는 분들이 계시는데요 몇 년 전까지는 미불용지보상에 대한 이득이 많이 발생하였다면 요즘 나오는 미불용지는 소위 짝퉁 미불용지가 많습니다 그중에서도 무서운 것이 영구적 미불용지인데요. 영구적 미불용지란 미 불용 지인 것은 맞지만 수용 전부터 원래 도로로 사용하던 땅이었을 경우 도로관리청에서 보상 없이 무단으로 도로로 사용하고 있는 것에 대한 부당이득 반환 지료 청구소송을 하게 되어도 패소하게 되는 경우가 많습니다. 나라에서 도로가 아닌 땅을 도시계획시설사업으로 도로로 낼 때는 공사 시작 전이라 현 시세 보상하는 경우가 많지만, 원래 도로로 사용하고 있었고 보상급 지급 없이 사용하고 있다면 보상금 지급 시기는 행정청이 예산이 남을 때 줄 수밖에 없는 기약 없는 일이 되어버리기 때문입니다

 

마지막으로 도시계획시설 부지로 지정된 지목이 대인 토지는 매수청구가 가능합니다.