토지거래허가구역 유의점 및 주말농장 취득

 

 

토지 거래 허가는 매도인과 매수인이 같이 받는데 보통 공인중개사 사무소 통한 계약 시 부동산에서 허가까지 내줍니다. 필요 서류는 허가 신청서, 토지이용계획서 (농지는 농업경영계획서) , 매도인, 매수인 신분증 등이 필요합니다.

 

허가는 서류만 제대로 들어가면 잘 나오는 편이지만 실무적으로 불허가 났던 사유를 말씀드리자면 친구 2명이 매수인으로 가계약서를 작성(토지 거래 어가 전까지는 실거래 신고를 해도 반려가 되기 때문에 허가전 가계약서 작성, 허가 후 본 계약서 작성.. 이렇게 계약서를 두 번 작성하고 있습니다) 하여 토지 거래 허가를 넣었는데 부부가 아니면 공동매수인으로 허가를 내주지 않는다고 하더군요.

 

할 수 없이 2필지라 한 필지씩 매수인 1 매수인 2 이렇게 같은 매도인으로 2번 계약서를 작성하여 허가를 득한 경우도 있습니다. 또 다른 경우는 토지 거래 허가한 토지 투자는 보통 사놓고 아무것도 안 하고 시간 가면 매도하는 형식이라 개발행위허가 등을 넣어본 적이 없기 때문에 막상 개발행위허가를 넣게 되면 생각지도 못한 변수들이 많이 나옵니다.

 

예를 들어 10년 이상 본인 소유였던 토지였는데 건축물대장상 10평 정도 되는 주택이 등재되어 있었다는 사실을 뒤늦게 알고 (건축물대장에는 있으나 건물등기가 없는 경우 ) 저희에게 상담을 요청해 온 경우인데요.

 

토지대장 상보니 토지가 분할되었던 적도 없고, 건축물대장상 보존등기하신 어르신은 20년도 더 되었고, 그 후에 건물 소유자가 바뀌었지만 상속인으로 추정되는 성도 없고 - 법정지상권 없다고 판단, 항공사진으로 봐도 15년 이상 그 땅에는 아무것도 없어 자연 유실된 것으로 판단) 현 토지등기부등본 소유자가 건축물대장상 건물 직권말소를 할 수 있도록 말씀드려 해결 후 토지 거래 허가를 받은 경우도 있습니다.

 

 

 

 

어찌어찌 허가를 받으면 허가 후 해당 관청은 매년 1회 이상 이용 실태조사를 하게 되는데 농사를 짓는 농지라든지 주택을 지을 주택지 등은 이용의 무기한이 2년입니다. 보통 이용 방치 이행강제금은 매년 1회 최대 10프로까지 나오는데 농사를 짓는다고 취득한 농지 같은 경우 농지법까지 적용받게 돼 어 농지법상 이행강제금 20프로가 부과될 수 있습니다.

 

매년 농지는 경영 실태조사를 하여 농사 경영에 이용하지 않는 농지는 처분명령이 내리는데 이에 불이행 시 농지가 액의 20%의 이용 강제금을 부과 적용받기 때문입니다. 매수인에게 이 내용을 반드시 고지하여 방치하지 말고 무엇이라도 하는 모양새를 취하셔야 한다고 설명해 줘야 합니다. 토지거래허가구역이 해제되면 지자체에 허가 없이 자유롭게 가고 팔 수 있습니다. 오늘 사서 내일 팔아도 됩니다.

 

토지거래허가구역 허가면적 이미지

 

 

 

 

토지거래허가구역에서 주말농장으로 살 수 있는 경우는

녹지지역은 100㎡, 비도시지역 농지 500㎡(임야는 1000㎡) 미만이면 살 수 있습니다. - 허가기준 면적이 안되는 작은 땅이라 투기라고 보지 않기 때문입니다

 

Q: 매수인이 마음에 드는 농지가 600제곱 미터의 농지가 있습니다. 허가가 날 수 있는 방법은?

 

A:500제곱을 초과하는 농지는 주말체험이 안되니 매수인에게 기존 소유하고 있는 농지가 있는지 물어봐야 합니다. 기존 소유하고 있는 농지가 있는 매수인이라면 이를 합해 1000제곱 미터를 초과하면 영농목적으로 취득할 수 있기 때문이다. 농지를 처음 취득하는 매수인에게는 주말체험 목적으로 작은 농지를 추천하거나 1000제곱 미터의 영농목적 취득 가능한 농지를 추천하면 됩니다

 

 

토지거래허가구역 거래 시 확인사항 점검