2018년 9.13 이전 또는 조정지역 지정 전, 임대개시일 당시 기준시가 6억원(수도권 3억원) 이하 조건충족했던 장기8년 하셨던 분들외에 현재 임대사업자를 등록하신다면 10년장기임대 (아파트x), 보증보험의무가입, 연5%이상못올리고, 세입자 들고 날때마다 신고등 의무가 훨씬 많습니다. 등록을 고민중에 있으신분들 계시다면 아래 표를 참고해서 의사결정하시면 좋을것 같습니다.
1. 임대사업자 세제혜택
구분 | 임대사업자 세제혜택 | 비고 |
소득세 혜택 | 필요경비 60%, 기본공제 400만원 소득세 감면 장기 75% (단기 30%) 임대수입 연 1,000만원까지 건보료 피부양자 가격 유지 |
소득세감면은 2022년까지 한시적 적용 |
거주주택 비과세 |
장기로 등록해서 10년 이상 의무임대 유지 조정지역, 비조정지역 관계없이 모든 주택에 적용 |
21.2.17 소득세법 시행령 개정 |
종부세 합산배제 |
2018.9.13 이전 또는 조정지역 지정 전에 취득한 주택 장기로 등록 시 종부세 합산배제 적용 |
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양도세 중과배제 |
2018.9.13 이전 또는 조정지역 지정 전에 취득한 주택 장기로 등록 조정지역 양도세 중과배제 적용 |
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장기보유특별 공제 특례 |
장기로 등록해서 10년 이상 임대할 경우 70% 적용 *2020.12.31까지 등록 주택에 적용 |
21.1.1 이후에 등록하는 경우 혜택 불가 |
2. 주택 임대사업자 등록의무
구분 | 세무서등록 | 세무서등록 + 사,군,구청 등록 |
임대사업자 구분 | 일반 임대사업자 | 등록 임대사업자 |
관련법률 | 소득세법 | 민간임대주택에 관한 특별법 |
임대의무 기간 | 없음 | 4년, 8년, 10년 |
임대료 증액 제한 | 없음 | 임대료 5% 증액제한 준수 |
필요경비 / 기본공제 | 50% / 200만원 | 60% / 400만원 |
소득세 감면 | 없음 | 단기 30% 장기 75% |
등록의무 | 필수(과세 대상자) | 선택 |
* 미등록 가산세 : 주택임대소득이 있는 사업자가 사업 개시일부터 20일 이내에 등록을 신청하지 아니한 경우
- 주택임대수입금액의 0.2% 가산세 부과
3. 주택임대소득세 신고 방법
수입금액(년) | 과세방법 |
2천만원 이하 | 분리과세, 종합과세 중 선택 |
2천만원 초과 | 종합과세 |
분리과세 : 종합소득에 합산하지 않고 주택임대소득만 분리하여 과세 (14% 단일세율)
종합과세 : 근로, 사업, 연금, 이자, 배당소득 등 모든 소득을 합산하여 과세 (6~42% 누진세율)
4. 분리과세 계산구조
구분 | 일반임대사업자 (세무서만등록 또는 미등록) |
등록임대사업자 (지자체등록+세무서등록) |
수입금액 | 월세 + 간주임대료 | 월세 + 간주임대료 |
필요경비 | 수입금액 * 50% | 수입금액 * 60% |
소득금액 | 수입금액 - 필요경비 | 수입금액 - 필요경비 |
기본공제 | 200만원 | 400만원 |
과세표준 | 소득금액 - 기본공제 | 소득금액 - 기본공제 |
세율 | 분리과세 14% | 분리과세 14% |
산출세액 | 과세표준 * 세율 (14%) | 과세표준 * 세율 (14%) |
세액감면 | - | 단기 30%, 장기 75% |
결정세액 | 산출세액과 동일 | 산출세액 - 세액감면 |
결정세액 = 수입금액 - 필요경비 - 기본공제 * 세율(14%) - 세액감면
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