주택임대사업자가 자주하는질문 종합소득세 건강보험료

 

 

 

주택임대사업자를 오래하신분이건 신규이시건 종합소득세나 건보료 계산에서 늘 허둥대기 마련입니다.

그만큼 세법이 세무사들도 혼란스러울정도로 어지럽게 바뀌고 있으니 계속적인 학습만이 답인것같습니다. 

주임사에 여러 혜택축소중 건강의료보험료 같은경우 문의가 많아서 예를 하나들어 설명드리겠습니다.

소형오피스텔 월세를 받는 주부가 있었습니다.

예전에는 신랑 건강의료보험에 속해있어서 의료보험료에 대해 신경을 쓰고있지않다가 작년11월경 피부양자에서 탈락될것이라는 국민건강보험에서 고지를 받았다고 합니다.

장기임대라 80%할인될거라 생각하고 대수롭지않게 생각하다가 예상보험료를 보니 80%가 아닌 30%할인된것을 확인하였습니다.

의료보험공단에 전화를 해봐도 계속 연결중이라 직접 찾아가서 물어보니 의료보험공단은 국세청 자료를 근거로 한다.. 세무서에 가봐라.. 세무서에 갔더니 5월말까지 신고해야하는 종합소득세 신고시 분리과세로 했어야 하고 세액감면 신청서도 냈어야 하는데 종합과세로 신고해서 라고 합니다. 

 

 

• 건강보험료 = (보수총액+소득월액) X 소득 평가율 X 보험료율
• 소득월액=(임대소득-3,400만원)/12개월X7.36%
• 임대 소득=임대 소득-경비-재산세-기타 공제

 

요점을 정리하면, 경비를 제외한 순임대소득이 3,400만 원보다 적으면, 건강보험료 추가 부담금이 없습니다. 그러나, 3,400만 원을 초과하면 초과한 부분에 대하여 직장인이 보험료를 전액 부담하며, 연 순임 대수입이 5,000만 원 이면 약 10만 원, 1억 원이면 약 40만 원의 추가된 보험료를 내야 합니다.

2022년에는 현재 3,400만 원의 공제금액이 2,000만 원으로 변경될 예정이어서 더 많은 직장 임대 사업자들이 건강보험료를 추가로 납부하게 될 예정입니다.

 

 

 

 

다른 소득 있다면 분리과세가 대체로 유리

 

분리과세를 선택할 경우 주택임대소득을 다른 소득과 분리해 14% 단일 세율로 과세합니다. 종합과세를 선택하면 다른 종합소득금액(사업소득·근로소득·연금·이자·배당·기타 소득)과 합산해 6~42%의 누진 세율을 적용합니다.

분리과세 세율(14% 단일)과 비교했을 때 과세표준 1200만원 이하는 종합소득세율(6%)이 낮고, 1200만원 초과(15%)부터 더 높아집니다.

종합소득금액에 적용하는 세율은 액수가 클수록 높아집니다. 따라서 근로소득을 비롯해 주택임대소득과 합산하는 종합소득금액이 있다면 분리과세를 선택하는 것이 대체로 유리합니다.

다른 종합소득이 없을 때는 어떨까요? 종합소득세 세율은 과세표준이 1200만원 이하일 때는 6%, 과표가 1200만원을 초과할 때부터 15%를 적용합니다. 분리과세 세율은 14%입니다. 따라서 단순 세율만 비교하면, 주택임대소득 과세표준이 1200만원 이하라면 종합과세 세율이 더 낮다. 하지만 세율 이외에도 고려할 사항이 많다는 것이 문제입니다.

 

 

 

 

■ 경비·소득공제 혜택은 분리과세가 대체로 유리하지만…

 

경비율과 소득공제로 들어가면 문제가 더 복잡합니다.

이 경우에도 우선 분리과세를 선택하면 일반적으로 혜택이 더 큰 편입니다.

임대사업자로 등록했다면 총 수입금액의 60%를, 미등록 사업자라면 총 수입금액의 50%를 필요경비로 인정받을 수 있습니다. 또한 주택임대사업자로 등록한 경우 400만원, 미등록 사업자는 200만원을 ‘기본공제’란 이름으로 소득공제 받을 수 있습니다.

두 가지를 합하면 주택임대소득 금액이 2000만원을 꽉 채웠다고 해도 과세표준이 400만(임대사업자 등록시)~800만원(미등록 사업자)으로 확 줄어듭니다.

하지만 경비율과 소득공제 역시 개인에 따라 종합과세가 유리할 때가 있다. 예를 들어 분리과세시 기본공제는 근로소득 등 다른 종합소득금액이 2000만원을 넘어가면 받을 수 없습니다.

 

 

 

유찬영 땅집고 택스클럽 센터장은 “종합과세를 선택해도 단순경비율이 장기임대공동주택(61.6%)의 경우 분리과세보다 높고, 부양가족이 많으면 소득공제 금액이 분리과세보다 더 커질 수도 있다”며 “분리과세가 꼭 유리한 것은 아니기 때문에 반드시 세무사 상담을 받는 것이 좋다”고 말했습니다.