1년월세 계약갱신청구권 묵시적갱신 중개복비부담을 알아봅니다

1년월세 계약갱신청구권 묵시적갱신 중개복비부담

 

 

집주인과 임차인이 서로 합의하에 1년짜리 임대차 계약을 체결하고 특약사항에 임차인이 계약 내용을 번복하지않고 1년이 되는시점에 이사를 나가겠다고 작성한 특약에 분쟁이 생겼을경우입니다. 

집주인은 1년후 결혼을해 해당 주택에 실거주를 할예정이었고 그래서 1년 전세계약을 할 세입자를 찾아서 계약을하였고 보증금을 주변시세에 비해 많이 깎아주었습니다. 

드디어 만기되기 3개월전 임대인은 혹시 몰라 임차인에게 연락을 합니다. 그러나 임차인은 주택임대차보호법 4조를 이야기하며 1년더 같은조건으로 거주를 하겠다고 통보를 해왔습니다. 

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그이후 집주인이 많은연락을 취했지만 임차인은 연락을 받지않았습니다. 

집주인은 소송을 통해서라도 임차인을 내보내려고 하지만 돌아오는 답변은 승소를 장담할 수 없다는 법무법인의 말을 듣고 속이 타들어갑니다. 

초보공인중개사 실무생존기 2) 임차인계약갱신청구권 사용시 꼭2년더 살아야하나요? 중도해지시

 

주택임대차보호법

 

이게 왜 그럴까요?

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법에는 평면적 강행규정이라는 것이 있습니다.

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 법은 원래 공정해야하는데 당사자둘중에 한쪽이 약자가있다면 약자를 보호해주기위한것인데요. 집주인과 임차인사이에 경제적약자를 들자면 집주인보다는 임차인일수있기때문에 법이 임차인쪽을 보호해줍니다.

실무적으로 전세는 보통 2년계약으로 하고 월세같은 경우 1년 계약이 많습니다. 

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임차인과 임대차계약을 체결할 때 월세를 보통 1년씩하는 이유는 특히 임대사업자같은경우 1년마다 5%이내로 임대료를 올리기위해 1년씩 계약을 합니다만 주의하셔야 할 점이 있습니다.


임대인은 임차인과의 1년계약이 유효할것이라 생각하고 1년마다 5%이내로 인상하거나 아니면 1년이되면 나가라고 하거나 할것이라 생각하는데 임차인이 그걸 인정해주면 다행인데 임차인이 임대차보호법을 말하며 1년계약을 했어도 임대기간은 2년이 보장이되네, 2년까지는 같은 조건으로 거주할수있네, 라고 주장하면 그주장을 들어줘야합니다. 

흔히 우리가 말하는 묵시적갱신은 2년이상 부터 가능한것이라 1년 월세계약한 세입자가 1년후 주인이 5%올려달라했을때  2년까지 같은조건으로 거주할것이라 주장하면 2년동안 같은조건으로 거주하고 그후 임대인이 2년째되기전 월세를 올린다고 했을때 주택임대사업자같으면 보증금 월세 5%이내 인상이지만 주택임대사업자가 아닌경우 갑자기 많이 올려달라고 할수있습니다. 

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이럴때는 계약갱신청구권을 사용해서 5%이내 인상토록 말할수있고 추가 2년도 더 거주할수있습니다.

 

계약갱신청구권 묵시적갱신 월세와 전세의 경우를 알아봅니다.

임차인이 계약갱신청구권을 행사할 경우 

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임대인은 실거주 등의 특별한 사정이 없는 한 거절할 수 없으며 

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경제 사정 등의 변동에 따라 계약의 양 당사자는 임대료의 증감을 청구할 수 있는 것이므로 

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감액을 하였을지라도 계약갱신청구권의 효력은 유효하므로 임차인이 중도해지를 원할 경우 3개월 이전에 계약해지의 의사를 전달하시면 될 것으로 보입니다.

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​관련법 : 주임법 제6조~제7조까지 확인하시면 될 것으로 보입니다.

 

계약갱신청구권이란?

계약갱신청구권이란, 전세나 월세 세입자가 계약만기가 도래했을시, 1회 연장을 권리로 가질 수 있게됨을 의미합니다. 즉, 기존의 2년계약에서 2년을 더 요구할 수 있는 권리가 법적으로 보장받게 됩니다.

임대료 5%인상

임대차3법의 가장 중요한 부분하나는 바로 전세계약갱신청구를 하게 되면 임대료 상한선
이 정해져있습니다. 최대 5%이내에서만 인상이 가능한데요. 따라서 현재 임차료에서 5% 인상시 금액이 얼마나 되는지 계산을 통해서 미리 알아보셔야합니다. 해당 계산은 아래 렌트홈 오른쪽 상단 임대료인상률계산기를 이용해보시면됩니다.https://www.renthome.go.kr/webportal/main/portalMainList.open

렌트홈(임대등록시스템) (renthome.go.kr)

계약갱신청구권 행사방법?

갱신청구권 행사하는 방법중 가장 기본은 우선 증거를 남겨두셔야합니다. 적어도 6개월-2개월전에 임대인에게 계약연장 의사를 밝히는것이 좋습니다. 내용증명을 위해 문자로 텍스트를 남기시거나, 통화시에는 녹음본을 갖고 계시는게 가장 기본적인 방법중 하나입니다.

​묵시적갱신

계약기간 2년후  6개월에서 최소 2개월전에 갱신에 대한 이야기가 임대인 임차인 모두 주장하지 않는 경우 자동으로 '묵시적 갱신'이 이루어집니다. 즉, 굳이 언급하지 않더라도 암묵적인 합의하에 2년이 연장됨을 의미합니다.

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중개보수는 누가내요?

계약갱신청구권 사용도중 이사시나 묵시적갱신도중 이사시는 임대인에게 계약종료를 통보하고 3개월후 임대인은 보증금을 돌려주어야하며 공인중개사 중개보수도 임대인이 부담합니다.

주택임대차보호법