개발행위허가 임야 개발과 중개

 

산지전용이라 함은 산지를 조림·육림 및 토석의 굴취·채취 그 밖에 대통령령이 정하는 임산물 생산의 용도 외로 사용하거나 이를 위하여 산지의 형질을 변경하는 것을 말하며, 산지전용을 하고자 하는 자는 대통령령이 정하는 바에 따라 그 용도를 정하여 산림청장의 허가를 받아야 하며, 허가받은 사항을 변경하고자 하는 경우에도 또한 같다. 유의할 점은 산지전용의 경우 허가받은 자의 명의를 변경하는 경우도 허가를 받아야 한다.

 

보통 논이나 밭에 농지전용 시는 도로조건이나 소유자 여부에 대해 크게 상관하지 않지만, 임야에 집을 지으려고 하면, 그 임야의 소유자만 산지전용허가 신청을 할 수 있다. 이유는 임업용 산지에 토지사용허가만 받아 집을 지을 수 있게 하면 투기수요가 고급 별장 등을 지어 산지 훼손이나 투기가 성행할 것이기 때문에 산지에서 집을 지으려면 반드시 주인이 하여야한다.

 

물론 1~200평의 작은 임야 같은 경우 토지를 매도하여, 매수인이 바로 산지전용허가를 넣을 수 있겠지만, 산지는 기본적으로 덩어리가 매우 커서 분할 매각이 어려울 경우 매도인이 매수인에게 토지사용승낙을 하여 근생 허가조건으로 산지전용허가를 득하고, 그를 이유로 분할이 되면 매수인에게 토지 이전과 수허가자변경을 한 후 준공 전 주택으로 용도변경(건축주 명의변경) 준공을 내는 방법이다.

 

이때 가장 중요한 건 준공전 주택으로 용도변경을 해야지 준공이 되면 5년간 산지전용허가 후 제한을 받기 때문에 5년간 주택으로 용도변경할 수 없다.

 

 

 

 

또한 임야 개발 시 도로에 관한 문제를 짚어볼 때는 임야 개발에 가능한 도로는 도시계획시설 도로(법 지나 도로 연결 부분이 철조망 등으로 막혀있는 것 제외), 도로법상 연결규칙에 맞는 도로, 농어촌정비법상 도로 (개발행위 조건에 맞는)이어야 한다.

 

* 계수 부위(열고 들어가기) 가 산지전용에 맞는지도 지자체 문의

그 외 개발행위허가를 받은 기반 시설 확충 계획에 관한 도로나 현황상 도로, 사도법상 사도(게 개발, 미개발 여부 따져봐야 함)는 토지소유자 동의를 받아야한다.

 

*도로 지정 공고된 도로라면 3자에 대해서도 배타적 여부 확인해야 한다.

 

 

위와 같은 구성에 임야 1을 사서 옆에 공장처럼 지어봐야지.. 옆 땅도 공장 있으니까..라고 단순히 결론내면 위험하다.

 

왜냐하면 예전 법규나 조례가 최근 강화된 조례와 매우 다르기 때문이다. 임야 1을 개발하게 해준다면 왼쪽 큰 임야와 현황도로 맞은편 임야가 단절이 된다.

 

지자체에서는 임야를 단절시키는 허가를 내주지 않을 수 있고, 둘 임야를 연결할 생태도로(고라니나 동물들이 이동할 수 있는)를 내라고 하면 많은 금액이 발생하여 개발을 포기하게 될 수도 있기 때문이다.

 

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